业主不得擅自将住宅改建为经营性商用房

    ^{_{杨某为某小区一单元一楼临街住户，陈某为其上二层住户。2006年，杨某在其住宅临街的墙上开挖了门窗，将其改建为经营小吃的商业用房，影响了业主陈某等人的正常生活。同时，小区管理公约规定，小区内的住宅只能用于居住目的，不得改变用途。为此陈某找到杨某协商解决要求恢复原状，但杨某认为其对房屋享有所有权，当然有权改建，与陈某无关，后交涉未果。请问杨某的行为是否合法？}}

                                                                                          ^{_{咨询者：陈某}}

    ^{_{解答：此问题涉及到法律对建筑物区分所有权的规定。根据《物权法》第70条规定，建筑物区分所有权即是业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部位享有共有和共同管理的权利。究其实质，建筑物区分所有权也可以认为是由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部位持分权和因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等相关规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面，门厅，楼梯间等。鉴此，你与杨某应同为某小区建筑物区分所有权人，且与该幢单元内的其他业主共同对杨某住宅临街的墙面（共用部位）享有按份共有权和共同管理的权利，故杨某无权单独处分该共同墙体。}}

    ^{_{同时《物权法》第77条也明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。鉴此，杨某的行为又违反了物权法的禁止性规定，是无效民事行为，应承担恢复原状等法律责任。}}

    ^{_{另外，根据《城市规划法》等相关规定，杨某对临街墙面的开挖属改建行为，应当报经规划行政主管部门审批取得《建设工程规划许可证》，是一种经行政许可后方可实施的民事法律行为，从这一法律层面上分析，杨某的上述行为也是违法的。}}

    ^{_{综上，业主不得随意改变住宅的居住用途，是业主应当遵守的一个最基本的准则及必须承担的一项法定义务。}}              

                                                                                         ^{_{陕西富能律师事务所 邸飞律师
                                                                                                        二00七年七月}}