律师说法之八

物权法司法解释离我们究竟有多远？

 从3月1日起，我国将开始施行《物权法》的司法解释，新的司法解释跟我们老百姓的生活紧密相关，房、车、买卖纠纷、离婚财产分割等你我经常遇到的法律问题，《解释》已有明确规定。

 举个例子：你买了一套房子后，却发现房子被登记在隔壁老王名下了，你会怎么办？怒不可遏地起诉登记机关、请求撤销这个登记吗？那你会发现你根本实现不了你的目的。《解释》第二条告诉你，你应该寻求的救济途径是先和登记机构沟通，登记机构不搭理你的话，你可以提起物权确认之诉，请求法院确认你对房子享有所有权，然后拿着判决到登记机构那里申请更正登记。如果你想通过撤销登记来实现你的目的，那么，对不起，《解释》告诉你，就算你撤销了登记，你可能仍然绕不开通过民事诉讼程序确认权属，你想通过行政诉讼撤销登记实际上是在耽误自己的时间。

 现在家庭拥有机动车的保有量越来越多，机动车的交易也日益频繁。来看一个二手车交易的案例，张三把机动车卖给了王五，但双方并没有办理过户登记，而张三还欠李四的钱没有还，那么李四能不能用这辆车来抵偿张三的债务呢？《物权法》及其《解释》第六条规定：“受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的‘善意第三人’的，不予支持。”最新的司法解释是优先保障王五的权益的。王五实际占有该车辆。它是基于保护交易安全的考虑，优先保障王五的权利。李四想用张三的车辆抵债就没戏了。

 除此之外，离婚后房子的问题也是大家比较关注的一个热点，很多人离婚都会涉及财产的分割，如果法院把房子判给了其中一方，但房产证上的名字没有更改，那么这时候，房子该归谁？当时结婚的时候虽然房产登记在男方名下，但是离婚以后，法院的裁判文书将房屋判给女方，这时候虽然房产证还是在男方名下，但女方已实际取得了该房产的所有权，这是依据《解释》第七条的规定，判决书的效力高于之前房产证的效力。

如果你碰到开发商“一房两卖”的问题怎么办？《解释》中也对这一点有了明确规定。开发商将房屋卖给了张三，张三的房屋已经进行了预告登记，这个时候，开发商如果又将房屋卖给了李四，那么李四跟开发商的合同就是一个无效合同，根据物权的效力优于债权的效力之规定，张三房屋的物权应优先保障，可以取得房屋的所有权，而李四只能向开发商追讨债权了。

（刊载于《榆林日报》2016.3.28第五版）