商品房买卖合同效力的认定

霍 雨 田

    随着我国市场经济社会的确立，人民生活水平的提高，人们对衣食住行等方面的需求逐步增长，房地产市场也在这种增长过程中高速发展起来，出现了专门从事商品房开发的房地产企业。但是，伴随着这一产业的发展，开发商与买房人之间的纠纷也日益增多，如何公平保护各方的利益，维护房地产市场的健康发展，促进社会主义和谐社会的建立，是政府、司法部门以及我们律师都应当切实关注的一个问题，现结合有关法律规定和本人的学习体会， 着重就商品房买卖合同效力的认定问题做一些粗浅的探讨。

一、商品房买卖合同纠纷出现的原因

    从面上讲，商品房买卖纠纷的大量出现，是由于房地产市场不规范，法律、政策不配套，管理机构设置不完备，办事程序不合法而引起的。但这只是问题的一个方面，更深层次的原因，主要是开发商受经济利益驱动，利用法律和管理方面的漏洞，买受人法律知识的欠缺，以各种理由 随意违反合同，损害买受人的利益，自己获得巨额利润。如出现较为普遍的一房多卖、以政策变化或买受人有微小瑕疵为由解除合同就是这种情况。因此，不但要从法律、政策上完善，更重要的是应该通过执法、司法手段遏制这种风气，更切实地保护做为弱势一方的买受人的利益。

二、正确认定商品房买卖合同效力的意义

    法律上讲，对有效合同和无效合同的处理，后果上是完全不同的。在合同有效的情况下，可以通过对违约责任的认定，通过支付违约金或赔偿金的方式，使守约方得到补偿，即使有损失，也能降到最低限度。而一旦认定无效，则适用返还原则，对所造成的损失基本上不考虑，仅可能根据造成合同无效的过错大小，由收款方支付部分资金利息。在这种情况下，出卖方可在一定时间内以极小的代价占有并使用资金，并可从房屋涨价中获得可观利润，不受害反而得利，而买受方受到的损失就很大，因资金被占用，又不能取得房屋涨价所带来的利润，还可能耽误其他商机，这样就形成双方利益的极大不公。因此，要实现对各方面利益的均衡保护，在处理商品房买卖合同纠纷的实践中，正确认定合同效力是一个最重要的问题。

三、商品房买卖合同效力的认定

    准确认定商品房买卖合同的效力，取决于对涉及商品房买卖中所涉及的法律、行政法规及司法解释的正确理解，主要的应该有《合同法》、《城市房地产管理法》、《适用（合同法）若干问题的解释（一）》、《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。笔者在几年的实践中，总结出以下要点，供各位同行参考。

1、尊重意思自治的原则

    《合同法》与《经济合同法》相比，在合同效力问题的规定中最主要的变化，就是充分体现了意思自治、契约自由的原则，缩小了国家干预的范围。比如将一方以欺诈、胁迫手段订立的合同由《经济合同法》中的无效改为可撤销，取消了越权代理所签合同无效的规定，而改由被代理人追认的规定，对于违反法律、行政法规一般性规定的，则不认定为合同无效。这些改变，无疑使当事人意思自治受法律保护的范围有了很大拓展。因此，在此原则下，只要在签订合同时双方意思表示一致，不违反国家法律和法规的强制性规定，一般都应认定合同有效，这对体现当事人的真实意志，保护其合法权益确有极大益处。

2、体现诚实信用的原则

    合同是双方在订立时的合意，但在履行过程中，由于市场的变化，可能出现不守约方因此会有意设置障碍、使得合同目的无法实现的问题。比如一房多卖、降低质量、加大价格等，加重一方的负担，然后找借口解除合同，以牺牲对方利益为代价获取最高额利润。而在因此提起的诉讼中违约方往往以合同无效为抗辩或起诉理由，如以订合同时未取得商品房销售许可证或未取得城建规划许可证，未按规定交足开发资金，进而违反有关规定为由，要求法院宣告合同无效。即以“自打嘴巴”的方式达到不履行合同，又不承担违约责任的目的。对此，应紧扣法律规定和司法解释的规定和精神，给予有力回击。首先，违背自己当初的意志而现“自打嘴巴”是不能成立的，我国法律虽没有明确“禁反言”的规定，但从《合同法》第6条的诚实信用原则中完全可以体现出来；其次，《〈合同法〉若干问题的解释（一）》在第9条、第10条和《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条均对此有明确的规定，在双方签订合同时欠缺某些手续，并不是当然构成合同无效的事由，有些是合同未生效，有些则不影响合同的效力；第三，即使在诉讼时仍欠缺某些手续，而这些手续又是出卖方可以办到的，人民法院可以责令办理，强制赋予生效的条件。因此，通过对诚实信用原则的充分体现，结合有关法律、司法解释规定，对于正确认定合同效力也是很有意义的。

3、准确理解法律的原则

    实践中，出现最多的、在认定合同效力中最难把握的就是对“法律、行政法规的强制性规定”的理解，而在商品房买卖合同中，这又是出卖方最容易钻空子的地方。在《城市房地产管理法》中，涉及房地产转让条件的有两条，即第37条第1款“以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定的条件（支付土地出让金、完成投资的25%）”和第6款“未依法领取权属证书的，不得转让房地产”以及第44条的规定，对这两条一般人都认为不符合条件者，所签订的商品房买卖合同应认定无效。但仔细分析并非如此，该两条并非就是“法律、行政法规的强制性规定”。因为它们规定的情形，涉及到的都是政府主管部门与房地产开发商之间的问题，而与买受人无关，同时有些问题还与当地政府的政策有关，如土地出让金减免，先开发后办手续及给开发商其他优惠条件等，也有些地方并未完全依照该法的规定，设置相关机构办理事务，所以这些条件的缺失，并非合同双方违规操作所造成，将 这些条件的不完备视为“违反法律、行政法的强制性规定”，进而认定开发商与买受人所签订的商品房买卖合同无效，显然对买受人是极不公平的，在这种情况下，买受人受损失是肯定的，而开发商可能不但受不了损失，而且还可能因房地产的升值而得到更多的利益。从法律的角度理解，所谓“违反法律强制性规定”，应该是一般人所熟知的，一旦违反将会对国家利益造成不可逆的损害。而从该两条规定看，完全可以通过补办、补交等方式使国家利益得到弥补，或使手续得到完备，故应该将该两条理解为“一般性规定”而非“强制性规定”。如前所述的《〈合同法〉若干问题的解释（一）》和《审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中，并没有将此做为“强制性规定”而一概否认合同的效力，在《全国民事案件审判质量工作座谈会纪要》（法（1999）第231号文件）中也明确指出：“在审理房地产管理法施行后的房地产开发经营案件中，要从有利于经济发展和社会稳定的大局出发，有利于房地产市场健康发展的原则出发，避免由当事人承担因有关部门工作不配套或失误而造成的手续不完善的法律后果，应依据诚实信用原则，公平合理地保护各方当事人的合法权益。”因此，遇到这类问题，应根据案件具体情况，结合法律、司法解释的规定，进行缜密的分析，才能准确理解法律规定的内涵，把握其实质。

四、对一起商品房预售合同案的分析

    本案是由榆林市中级人民法院终审的案件，字号为（2001）榆民一终字第235号民事判决。案由为商品房预售合同纠纷。

案件事实：1997年春，榆林市房地产开发公司获得榆林二街拓宽改造第十六标段的开发权，并按规定交纳了占工程总投资30%的200万元，将红线范围内的建筑物拆除，新建营业大楼并公开向社会预售部分门市，同年9月26日，王拖林等6户与房地产公司签订了预售（购）门市协议，每户购得60平方米门市一间（每平方米4000元），并按约定缴纳了预交款10万元（协议约定交付门市一次付清）。后房地产公司因故将开发权交给金域房地产公司，双方进行了交接，其中包括与王拖林等6户签订的预售门市协议书，但预交房款只移交了一部分。另为加快二街开发进度，政府允许各开发公司先施工后补办有关手续，金域公司也在99年6月办理了十六标段商住楼国有土地使用证，工程竣工后，门市市场价已达每平方米8000元，王拖林等6户要求金域公司交付预售门市，但金域公司认为王拖林等与房地产开发公司签订的协议无效，并将门市转售他人，遂引起纠纷，涉诉到榆阳区法院。一审法院认为，房地产公司在给原告王拖林预售商品房时，未取得土地使用证和建设工程规划许可证，违反了我国有关商品房预售的强制性规定，故双方所签协议应属无效协议。遂判决预售门市协议无效，预交款及利息予以返还。王拖林及榆林市房地产开发公司上诉后，榆林中院认为，根据最高人民法院（1999）第231号文件《全国民事案件审判质量工作座谈会纪要》和（2000）法发28号通知的精神（内容见本文第三部分），及《适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定，王拖林与房地产开发公司所签订预售房合同依法应确认有效，此后因政府行为而调整由金域公司履行的预售房合同当然有效。而金域公司却违背诚实信用原则，以合同无效及未与王拖林形成预售房合同关系而拒绝按约履行合同，并将该房处置给他人，显系违约。故依照《合同法》第44条、第113条、第114条，《〈合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定，判决双方合同有效，终止履行，由金域公司返还预付房款10万元，支付违约金4万元及利息，并另行赔偿王拖林经济损失10万元。

本案审理在《城市房地产管理法》、《合同法》颁布之后，《审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》之前，榆林中院从当时榆林二街开发的实际情况出发，根据合同法及其司法解释和最高法院有关通知精神，依据诚实信用原则认定合同为有效合同，切实保护了王拖林等购房户的合法利益，这一判决结果在认定合同效力和责令赔偿损失方面与2003年6月1日起施行的《审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第6条、第8条的规定完全一致，无疑是准确把握了合同法中有关认定合同效力的立法本意，依法保护了守约方，制裁了肆意毁约方，对维护房地产市场健康发展，保护交易安全具有重要的意义。

    通过以上几个方面的探讨，可以看出，在认定商品房买卖合同的效力时，重要的就是紧扣我国民商法律所贯彻始终的意思自治、契约自由和诚实信用、公平公正的原则，准确地理解法律规定的深刻内涵，按照实际情况正确适用法律，才能达到维护市场秩序，保护交易安全的目的，也才能通过法律武器保护守约者，制裁违约者，促进社会主义法制社会和和谐社会的建立。