“敞亮房”变“暗屋”  可要求开发商赔偿损失

 问：某开发商发布的售楼广告称所售房屋“视野开阔、采光好”，属名符其实的“敞亮房”，其宣传册的设计图上明确标明了阳台、窗户的尺寸，现场还有其专门设置的“敞亮房”样板间。在了解了所有这些情况后，我购买了一套三室一厅的房屋。但收房后我发现房屋阳台、窗户的尺寸小了很多，严重影响到屋内采光。我要求开发商赔偿，开发商表示其与我签订的商品房预售合同只是意向表示，且预售合同里也没有“敞亮房”的内容，更何况房屋面积没有减少，故我无权要求赔偿。请问，开发商的说法对吗?

　　答复:

　　你有权要求赔偿。一方面，开发商的行为违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因为开发商在其售楼广告、宣传画册、样板房展示中已明确其所售房屋属于“敞亮房”，且标明了阳台、窗户的具体尺寸，甚至有样板间供购房者参考，这些内容直接影响购房者的购买意愿，也就决定了开发商的销售广告和宣传资料等不属于要约邀请，而属于要约。根据合同法的规定，只要相对人对要约表示承诺(同意对方的要约)，便对彼此产生了法律约束力。即是说，你接受开发商的要约，并与之签订了商品房预售合同，开发商就必须兑现包括售楼广告在内的诺言。鉴于开发商实际交付的是“暗屋”，也就意味着其已经违约。

　　另一方面，开发商必须承担赔偿责任。合同法第l07条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”即你有权要求开发商按照原定尺寸，对房屋阳台、窗户进行改造，并承担相关费用。如果无法补救，则可以要求开发商就采光造成的损失作出赔偿。